Déficit de viviendas: la propuesta de pymes constructoras para salir del “círculo vicioso”

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La entidad que agrupa a estas empresas, asociada a CAME, impulsa una política de créditos a desarrollos privados, pequeños y medianos, utilizando unidades de valor constante y ajustables por salarios. 

La Confederación de Pymes Constructoras de la República Argentina (CPC), entidad asociada a CAME, difundió un documento donde aborda la complejidad del déficit habitacional en el país y su profundización, dado que las políticas públicas no alcanzan para atender una demanda creciente y en un contexto de pobreza estructural. En ese escenario, las empresas proponen “una política de créditos a desarrollos privados pequeños y medianos, que cubra todo el territorio nacional”, a través de préstamos accesibles y ajustables por la evolución salarial. La iniciativa, aclaran, será un complemento a la obra pública en materia habitacional desarrollada por el gobierno.

El documento lleva las rúbricas de Daniel Mafud, presidente, y Carlos Villanueva, director de la CPC, y una de sus partes centrales resalta que la iniciativa “fomentará la construcción privada de viviendas, generando un círculo virtuoso, con dinamización de las economías regionales”.

Se ofrece, a través del planteo de las pymes constructoras, un panorama general a nivel país. En esa línea, vale recordar que en el Chaco están en marcha varias licitaciones a través del IPDUV, para construir grupos de viviendas en distintos puntos de la provincia, aunque por los lógicos tiempos del proceso son obras que se pondrán en marcha dentro de unos meses.

Daniel Mafud, presidente de la Confederación de Pymes Constructoras de Argentina.

Detalles de la iniciativa

Luego de exponer el contexto de déficit habitacional, cercano a los 4 millones de unidades, y la incidencia del factor inflacionario que limita la oferta crediticia, la Confederación de Pymes Constructoras sostiene como “idea novedosa a desarrollar una política de créditos a desarrollos privados pequeños y medianos que cubra todo el territorio nacional”.

En esa línea, la entidad explica que, atendiendo a los niveles de inflación del país, para implementar líneas de crédito accesibles se deberá pensar en utilizar unidades de valor constante, tal el caso de las UVA, pero corrigiendo la falencia que provoca el desfasaje de su crecimiento en forma dispar al salario medio. Esta decisión permitiría preservar el valor del capital aportado. Sin embargo, será condición indispensable que las cuotas de los beneficiarios del crédito se ajusten con el coeficiente de variación salarial. Adoptar este criterio exigirá de un monitoreo constante que otorgará sustentabilidad al sistema.

Al respecto, se precisa que la clave del proyecto reside en que, al conceder créditos en UVA más un adicional (4 al 6%), la amortización del crédito se torna viable en plazos de 10 o 15 años. Las cuotas, entonces, se actualizarán de conformidad al coeficiente de variación salarial, manteniendo constante la relación cuota-ingreso declarado al comienzo del crédito.

En síntesis, la novedad que plantea la CPC es que el capital prestado mantenga su valor real en UVA, con la tasa necesaria que el sistema financiero requiere, pero la cuota a pagar solo se actualice según el Índice de Variación Salarial que emite el Indec.

Esta mecánica, acompañada de un monitoreo periódico del sistema que efectúe las compensaciones y calcule la correcta amortización del capital prestado, requerirá que la variable de ajuste sea el plazo, que podrá ser mayor si el UVA creció más que el salario o menor si fue a la inversa, pero manteniendo constante como dijimos la relación cuota-ingreso.

“La creación de un sistema como el propuesto exige repensar algunas premisas actuales del sistema bancario, pero sin ninguna duda fomentará la construcción privada de viviendas, generando un círculo virtuoso, con dinamización de las economías regionales”, aseguran desde la Confederación.

Y concluyen: “En resumen, estamos convencidos que un sistema como el propuesto pondrá todas las capacidades y recursos productivos alineados en la misma dirección, con posibilidades concretas de cumplir el objetivo de viabilizar y otorgar sustentabilidad a la nueva política de construcción de viviendas”.

Si consideramos que el déficit es cercano a 4 millones de viviendas, queda en evidencia que a las políticas públicas habrá que sumarles otras alternativas para evitar que la brecha entre oferta y demanda siga creciendo.

40.000 unidades en un año

La CPC destaca como una “buena noticia” al lanzamiento de un plan de construcción de 40.000 viviendas nuevas por año a nivel nacional. “Sin embargo, si consideramos que el déficit de viviendas a nivel nacional es cercano a los 4 millones de unidades, queda en evidencia que a estas políticas habrá que sumarles otras alternativas para evitar que la brecha entre oferta y demanda siga creciendo”, se indica en el documento.

A modo de repaso, la entidad recuerda que “la aplicación de la ley Fonavi, y los sucesivos planes de construcción lanzados desde la Secretaría de Vivienda de la Nación desde 1977 a la fecha, se basaron en el subsidio a la oferta, y el resultado de su aplicación no resolvió el déficit habitacional de la Nación”. Y amplió: “No obstante, crecieron en el interior del país una importante cantidad de empresas pymes constructoras que crearon una sólida red, con fuerte arraigo local y con una vasta experiencia en la optimización de recursos, basados en una escala de empresa adaptada al lugar de localización. Este fenómeno, también está presente en provincias centrales como Buenos Aires, Córdoba o Santa Fe, conformando un empresariado de gran inserción social, que no debe dejarse de lado”.

La inflación

En otro punto del documento, la Confederación advierte que “los niveles de inflación imperantes alejaron las ofertas de crédito hipotecario del mercado, por lo tanto, los desarrollos vinculados a la construcción de viviendas quedaron reducidos a una mínima expresión”. Los actuales compradores de las pocas viviendas construidas por el sector privado –señala la entidad- son inversores que las adquieren como inversión para resguardo de valor, alquilándolas luego a los usuarios.

En ese marco, resalta: “Estamos inmersos en un círculo vicioso: déficit habitacional creciente, inexistencia de alternativas viables de créditos hipotecarios, reducción de actividad económica derivada de la enorme cadena de valor asociada a la construcción. Este escenario exhibe su arista más sensible en la creciente pobreza estructural”.

Así, la CPC señala que los créditos hipotecarios actuales, con tasas de dos dígitos, arrojan una cuota inicial que supera largamente el salario medio, por lo cual no pueden ser aplicados.

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